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深圳【丹华公馆】楼盘简介丨项目户型最新介绍

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南山第一梯队深中创新学区【丹华公馆】15号线地铁口打石一路地铁口300米，家门口就是深中南山创新学校，深圳市第二高级中学，58㎡复式2-4房，101㎡平层3房380-750万。单价6.3-7.7万

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丹华公馆即将加推！

最新消息：位于南山区【丹华公馆】加推8栋高区29--36层和1栋高区42--45层，折后总价如下：

❇️58㎡复式1+3房 400～430万

❇️101㎡ 平层3房 690～730万

项目卖点：

1、地段好，位于留仙洞总部基地、西丽高铁新城

2、现楼：即买即住无需等待

3、名校学区：深中南山创新学校·南山中考第一，排名第二，第一批业主小孩已入学

4、价格倒挂：周边二手次新10万，项目仅6.7万起

5、稀缺：留仙洞唯一在售住宅

6、灵活：R3住宅，不限购限售

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关于丹华公馆的几个问题

第一个问题，丹华公馆是住宅吗？

答：丹华公馆是住宅，是R3住宅，70年产权。

住宅分三种：

R1像别墅

R2就是我们大家这种普通商品房

R3就是丹华公馆这种，土地性质是住宅，房屋用途是宿舍。

但不管怎么样，丹华公馆都是住宅。按照南山教育局现在的入学政策，它是按住宅积分的，最高积40分！比旁边的中兴公司人才房和万科云城公寓最高多20分！

第二 问题，深中南山创新学校水平如何？

根据学生家长截图的数据，深中南创2024年成绩可谓十分亮眼，南山中考排名第一，排名第二：

• 580分以上占比达2.4%

• 570分以上占比13.2%

• 550以上45%

•总分A+占比25%

• 深中录取分数占比20.5%

•公立高中录取占比89.8%

• 深中南创十大高中录取占比33.2％，远超全市十大录取率6.8%

• 高分人数南山区最多（580分以上5人）

• 深中录取人数全市第三，南山区第一（33人）

通过上面的数据我们可以得出：

深中南创高分学生尖子生多，580分以上人数5名，在南山人数最多；

深中学生录取数量最多；

十大录取率是全市平均的4倍多，比南山实验园丁学校高约8个百分点；

不仅高分学生多，整体水平也很高，550和570以上学生占比很高，均比传统名校南外高新要高约10个百分点，公立高中录取率接近90%！

第三个问题，R3住宅入学有风险吗？

首先，不光丹华公馆，现在罗湖、福田和南山有很多这样R3性质的房子，都是按住宅积分的，包括深高南学区的香荔花园、荔林苑等等等等，以及“深高南”一墙之隔的香珠花园，在法定图则上也清清楚楚是“R3住宅”。

其次，已经有购买了丹华公馆的业主成功申请到了隔壁的深圳中学南山创新学校。

再次，整个深中南创学区范围之内，在售新盘里面就没有R2住宅，都是R3住宅，R3住宅也只有丹华公馆在售；二手房要么就是人才房，要么就是公寓，R2住宅只有一个石鼓小区，很小的老旧小区。人才房和公寓的属性还不如R3住宅！

最后，丹华公馆和深中南山创新学校就俩隔壁，肯定是属于学区范围之内的。但是，买了房不代表就一定能申请到学位，还得拼积分！除了买房积分，还得算入南山户籍时长、父母社保情况等。所以，大家在购买之前，一定要算清楚自己的积分到底够不够！

第四个，丹华公馆适合哪类人？

适合南山以及附近上班，预算不多，比如400万左右预算，想给小孩买一个第一梯队的学区房，个人认为可以买。暂时不用的话，出租也可以，58平可以改造成1房，或者复式1+1房，最多可以1+3房，因为靠近留仙洞总部基地，租金可观。

如果觉得那个58㎡户型太小了，二楼需要弯腰，一家人居住的话有点局促，那就把预算提高到700万左右，可以买个100平的平层3房2卫。

其他的，别说400万总预算，即使你把预算提高到700万，南山第一梯队的学区房，无论是南二外海德，还是南二外高新，700万根本买不到三房，甚至连2房都买不到(小学+初中)，而在这里可以买个3房2卫！

最后，项目瑕疵也说一下：

1、暂时距离地铁比较远，但是隔壁15号线在建了，开通后距离15号线打石一路站直线距离大约只有300米左右。

3、楼盘体量较大，尤其是小户型，数量较多，一梯多户，居住属性一般。

丹华公馆

基础资料

🔻开发商：深圳市桑泰房地产开发有限公司

🔻地址：深圳市南山区深中南山创新学校中小学九年制隔壁；

🔻占地面积：4.03万㎡

🔻总建面：31.9万㎡

🔻产权：70年(17-87年)

🔻套数：3019户

🔻面积：58-101㎡3-4房

🔻车位比：2000 1:0.7

🔻梯户比：58平4梯12户 101平4梯7户

🔻价格：单价6.7-7.5万

🔻交楼标准：精装/毛坯可选

🔻物业公司：方直物业

🔻物业管理费：5.9元/㎡

🔻容积率：5.52

🔻绿化：30%

🔻交楼时间：25年5月底精装

🔻建筑类型：住宅

🔻层高：58㎡2-4房层高3.9米，101㎡3房层高2.95米

🔻使用率：单层63-74%

🔻楼层高：37-46层

🔻栋数：8栋

🔻水电：民水民电

🔻学校：深中南山创新 文理实验

🔻在售户型：单价6.7-7.7万

58㎡2-4房1卫400-450万单价6.3-7.7万

101㎡3房2卫670-750万单价6.6-7.4万

10-11万

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平面•户型图

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区域•地段

位于南山核心区，西丽高铁新城/留仙洞战略性新兴产业总部基地/西丽湖国际科教城三大引擎助力未来发展

留仙洞总部基地定位“中国硅谷”，为深圳六大总部基地之一，被认为是南山科技园之后的下一个战略性新兴产业集聚地。总部基地：双总部基地——留仙洞和科技园核心区，世界500强总部环伺（大疆创新、乐普医疗、天珑移动等），未来片区将有60万高端就业人口，约1500家企业入驻。

还有一条对西丽而言很重要的线路——南北向、12公里长的南山创新大道，依托13号线科苑大道的地下空间综合开发，实现西丽和粤海的深度融合，也是新兴科技产业综合承载区。

创新大道不仅将串联起沿线深圳湾口岸、后海金融商务总部基地、高新区、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽湖国际科教城等重点片区，形成南北走向的产学研用深度融合的科技创新轴，还将在更高层面上与光明科学城、松山湖科学城等其他科创明星片区串珠成链，成为真正撑起“城市创新脊梁”的“星光大道”。

人文高地：西丽湖国际科教城，智集清华、北大等18所顶尖高校，深圳智脑造就书香起点。

西丽湖国际科教城定位湾区创新“智核”，已集聚7所高校、9家诺奖实验室，布局了鹏城实验室，拥有国家和省市各类创新载体519家，以及中国科学院深圳先进技术研究院、国家超算深圳中心等一批高层次创新平台。

在科教城和总部基地的超强组合下，西丽已经形成较为完善的“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”产业创新链条。

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交通配套

【世界级枢纽】西丽高铁新城超前规划，站城一体，规模远超深圳北站，实现1小时湾区生活圈。4条地铁汇聚，全市最高密集站区（13、15、27、29号线），全城便利出行

地铁13号线石鼓站900米，5号线留仙洞站1.8公里

4条高铁+4条城际+4条地铁，建成后，不仅是深圳接入高铁+城轨+地铁线路最多的枢纽站点。（包含在建、规划）

深圳地铁5期规划，西丽喜提3条线路。

15号线、27号线、29号线路。

其中，地铁15号线把前海湾、大铲湾、留仙洞总部基地、西丽交通枢纽、南山高新科技园串在一起，是深圳最有价值的一个

西丽高铁站在建中

枢纽经济红利亟待爆发

深圳人，惜时如金，对南山的科创人才更是如此。交通的便利性往往成为他们考量项目价值的关键要素。从城市发展来看，大型城市公共交通枢纽周边最具有价值成长性。

丹华公馆所在区位优势明显，项目周边不仅有已经开通的地铁5号线留仙洞站，距离建设中的13号线石鼓站仅约800米，与规划中的15号线云城站直线距离仅约600米，周边还规划有地铁27、29号线等，从丹华公馆出发，可快速抵达深圳各核心区，交通十分便利。

作为“深圳西部明星线”，13号线是深圳南北走线的科创轴线，串联起南山高新区、留仙洞总部基地、西丽湖科教城、光明科学城等科创高地，含金量极高。待13号线开通后，从丹华公馆出发，10分钟可抵达科技园，20分钟内通往后海、深圳湾等。

项目3公里范围内还有规划中的西丽高铁站，待西丽综合交通枢纽建成后，将成为国内最大的高铁、城际与城市轨道交通换乘站，共规划13站台25条线路，规模已超深圳北站，远期日均客流量将超130万！

未来通过西丽高铁出行，地铁无缝连接，换乘便捷，可以轻松实现大湾区1小时生活圈。

更为关键的是，西丽高铁新城与留仙洞总部基地紧密相连，未来，西丽高铁新城片区规划居住工作人口约8.5万人至10万人，地区的开发总量在360万平方米左右，将激活整个南山北区！

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休闲•生态

项目紧邻西丽生态公园，开车10分钟左右可达西丽湖。塘朗山，大沙河生态长廊

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商业•配套

附近有西丽天虹、云城万科里、366 大街、益田假日里等大型商业环绕。

开车20分钟左右可达万象天地购物中心

项目自带18班幼儿园

深中南山创新学校等优质学府聚集，书香环伺。一墙之隔的深中名校——南山创新学校，2022南山中考最高590分，各科A+均在65%以上。

学校在打分时考虑距离的远近和学校教学质量等方面。

小区有配建幼儿园。

深中南山创新学校是一所九年制学校，深中的教学质量2023年不需要怀疑。丹华公馆紧挨着南山创新。

丹华公馆所在地块土地性质是R3住宅用地，房屋用途是宿舍。很多人担心R3宿舍将来上南山创新积分会打折。

科普一下，

R1一般对应别墅，

R2对应大部分普通住宅用地，

R3是工商业配套的宿舍等住宅。

另外，R3也有两种，一种是建筑在工商业地块上的单身宿舍(这种一般会标记为R31)，另一种是丹华公馆这种建筑在工商业附近的独立住宅性质地块上的宿舍(标记为R3)。

之前深圳福田和南山出过两例积分被调整的事件都是R31单身宿舍或者本身就是商业性质的公寓。

所以丹华公馆的上学积分我认为是基本可以放心的，另外南山创新学校招生范围内基本没有R2的小区，生源主要来自万科云城的公寓，和虽然同为R3但房子属于公司配建安居房的中兴人才房。所以这片丹华公馆的R3反而目前算是这片最高等级住宅。

*不作学位承诺，具体以教育局官方公布信息为准

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小区•品质

豪宅级标准打磨

采用香槟金铝板外立面，独创三进制合院，园林带泳池，带600米风雨连廊，回家不用担心淋雨，带儿童游乐设施，无需出小区就能遛娃。

全方位按照豪宅级标准打造！外立面采用香槟色铝板加玻璃幕墙，保持建筑立面恒久如新。

2.5万平米超大园林，归家风雨连廊/多功能泳池/首创生态光苑，高端品质社区。

归家礼序 独创三进制合院 享受回家路途

600米风雨连廊 无缝衔接大堂主入口

社区型全龄段乐园 重新定义社区生活方式

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【免责声明】

1、本文部分信息和图片来源其开发商推广内容，对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

2、效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

3、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。