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深圳【合正观澜汇】

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项目概况：百万级城市综合体的定位与规划

合正观澜汇是深圳市龙华区福城街道的重点城市更新项目，由合正地产集团开发，定位为“百万级智慧综合体大盘”。项目总占地面积约18万㎡，总建筑面积超130万㎡，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼、产业研发、教育配套等多重业态，分四期开发。目前主推的第三期（云境、云庭花园）是项目的核心地块，总建面约84万㎡，规划10栋超高层建筑，含住宅、21班幼儿园、万豪旗下酒店及商业配套。

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开发时序与市场表现

- 一期：2016年入市，推出791套住宅，均价3.6万/㎡，开盘一周售罄；

- 二期：2020年推售1013套96-126㎡户型，单价5.2万/㎡起，当天去化70%，现已售罄；

- 三期：2024年7月获批预售，主推103-129㎡3-4房，备案价4.9-5.8万/㎡，折后均价4.35万/㎡，预计2026年底精装交付。

区位价值：龙华核心区的战略地位与交通优势

1. 行政与产业红利

项目紧邻龙华区政府（直线距离约400米），处于观澜高新区与九龙山智能科技城的交汇处。两大片区均为国家级高新区组成部分，聚集华为、美团、三一重工等科技巨头，规划产业用地130公顷，预计释放超5200亿元产值，成为龙华经济增长极。

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2. 立体交通网络

- 地铁：4号线茜坑站上盖物业，无缝接驳商业Mall，8站直达深圳北站，14站至福田CBD；未来规划18号线（长湖站）、22号线（松元厦站），形成三轨交汇。

- 路网：梅观高速（双向14车道改造中）、观澜大道、龙澜大道构成“三横三纵”路网，30分钟通达福田、罗湖核心区。

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产品设计：户型创新与精装品质

1. 户型亮点

三期主打改善型需求，户型设计强调功能性与空间感：

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- 72-75㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，进深7.2米，一字型厨房还带1个生活阳台，卫生间三段式分离，得房率约72.28%（不含赠送），西南、东南或东北朝向。

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- 87-89㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.35米开间，LDKB一体化设计，进深7.2米，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约72.28%（不含赠送），西南或东南朝向。

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- 104-108㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，进深8.7米，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，主卧套房设计，U型厨房，公卫三段式分离，得房率约72.45%（不含赠送），正南或正东朝向。

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- 123-128㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅6.6米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，主卧套房设计，6.6米超长观景阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约72.45%（不含赠送），阳台主朝正南向。

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2. 精装标准

- 品牌配置：西门子厨电、唯宝马桶、高仪花洒、3M净水器等德系一线品牌；

- 收纳系统：玄关柜、橱柜、卫浴收纳均精细化设计，提升空间利用率。

配套资源：全维生活场景的构建

1. 教育配套

- 龙华外国语福城校区：54班九年一贯制公立学校，隶属龙外集团（2024年中考成绩龙华第一），2025年投入使用；

- 12所公立学府环伺：观澜二中、观澜二小、龙华第三外国语等。

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2. 商业与休闲

- 三大商业Mall：一期天虹购物中心（6.7万㎡已开业）+邻里Mall+街区Mall，形成“一城三Mall”60万㎡商圈；

- 文体设施：龙华图书馆、观湖美术馆、民法公园等20余个文体场馆环绕。

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3. 医疗与生态

- 三甲医院：龙华中心医院、平安龙华医院（建设中）；

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- 四大公园：观澜河湿地公园、九龙山体育公园等，生态覆盖率超35%。

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