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深圳山海丹华府

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地段分析

「山海丹华府」位于南山蛇口赤湾，属于招商街道，是南山的西南海角，东临蛇口太子湾，西接前海自贸区。项目位于少帝路与赤湾七路交汇处西南角。

赤湾在地理位置上得天独厚，左边是前海，右边是太子湾、后海和深圳湾，处于前海蛇口自贸区中间位置，起到很好的衔接作用，有点像个交通要塞。

在发展定位上，赤湾也能享受到前海和蛇口的双重利好辐射。既是前海辐射的桥头堡，又能享受蛇口国际高端资源。

这个位置按理可以两头吃，但过去因为交通瓶颈的问题发展比较缓慢，直到近两年才开始大刀阔斧搞发展。

南山区发布的政府工作报告中，5次提到前海，9次提到蛇口。

其中最重要的一点是“蛇口国际海洋城启动规划，成为深圳建设全球海洋中心城市重要承载区”。

比起科技园，蛇口未来充满了巨大的想象空间。

比起前海，蛇口又坐拥有美好的现状。

简单来说，就是南山要把蛇口推向城市封面的地位。

早在2020年，南山区就谋划了“一廊、一城、一大道”三大示范工程，规划总面积约26平方公里，其中两项都圈定了蛇口。

一廊，指湾区文化走廊，东起红树林、西至前海湾，串联华侨城、后海、蛇口、前海等片区。

一城，指的就是蛇口国际海洋城，占地面积12万平方公里，以赤湾片区、太子湾片区、蛇口片区为主要承载区。

一大道，指的是南山硅谷大道，规划为南起深圳湾、北至西丽湖。

十四五规划出炉以后，我们曾描绘过一张潜力片区图谱，从GDP贡献、人才汇集、产业升级、国际地位增加、物业价值提升这5个维度，筛选出26个深圳估值最高的片区。

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蛇口国际海洋城就位列当中，其功能定位是：海洋科技、海洋文化、港口经济、邮轮经济产业聚集地，同时也打造成集创意设计、文化旅游、滨海休闲、生态宜居于一体的湾区国际交流门户。

继海上世界、太子湾开发饱和之后，蛇口国际海洋城作为南山区高标准打造的三大示范工程之一，规划总面积约26平方公里，以赤湾、太子湾、蛇口为主要承载区。

2018年，南山区海洋生产总值达到了879.67亿元，占全市近40%，居全市第一，涉海国家高新技术企业超过140家,占全市的43%。

未来，蛇口还将布局海洋新能源、海洋新材料、极地开发等海洋潜力产业。预计到2035年，蛇口国际海洋城将完美呈现，到时将聚集6万人口，带动3000亿产值。难怪万科、招商、华侨城、恒大等地产巨头纷纷扎堆入场搞旧改。

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作为蛇口国际海洋城三大主要承载区之一，赤湾片区与太子湾片区、蛇口片区共同融入深圳“太空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊，定位为赤湾海洋科技创新区。

赤湾海洋科技高新园，将构筑2000亿产业创新集群，成为深圳市海洋科技创新示范高地、大湾区海洋战略重要支点、世界级海洋特色产城融合标杆。

未来将吸引海量资金、技术、人才进入，居住、消费等需求将呈现爆发式的增长。

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但实际上，在小南山脚下的赤湾港其实算是南山的小透明，处于南头半岛顶端位置。被小南山和赤湾山完全隔绝，后面还有大南山顶着，三面环山，一面临海，有种世外桃源的感觉。

所以很多人知道蛇口，但不知道蛇口还有个赤湾，甚至比西丽的存在感还要低。

现实环境是集装箱和大货柜车比较多，到处都是尘土飞扬的状态。

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配套点评

【交通地铁】

距离2/5号线赤湾站1.3公里，往东2站到海上世界，往北4站到后海，5站到科苑，7站到高新南。

未来还有12号线、28号线，左炮台东站会在赤湾山的东南侧；28号线的站点尚未确定。

道路交通方面，可以通过小南山隧道或港航路汇入兴海大道，连通前海、后海、宝中等区域。

在建的妈湾跨海通道开通后，可以直达腾讯科技岛，无缝对接中山通道。

【商业配套】

自带约5000㎡商业，附近有开云府4.6万㎡赤湾汇商业综合体，约30万㎡赤湾地铁综合体和43万㎡庙东综合体，不远还有在建的全亚洲最大的太子湾K11购物中心。

3公里左右可以抵达海上世界、前海印里、前海世贸中心等商业综合体。

【教育资源】

自建6班幼儿园，带南二外赤湾学校学位，附近还有南山中英文学校、蛇口国际学校SIS、深大附中高中部、深圳贝赛思国际学校。

赤湾学校加盟南二外之后，暂时还没看到整体实力提升和出彩表现，可能还需要一定的时间吧。

而南山中英文学校在深圳家长圈中赫赫有名，这是1所12年制的国际学校，涵盖小学、初中、高中，2023年9月份正式开学，经深圳教育局和香港教育局统一批准，开办了港籍子弟班，这也就意味着学生可以无缝衔接香港学校。

另外，片区内还有两所九年一贯制学校正在规划建设中。‍‍‍‍‍

【生活配套】

休闲去处还是比较丰富的，周边分布有大小南山、赤湾公园、文天祥纪念公园、景观公园、天后宫、伶仃洋等自然和文化景观，远一点还有海上世界文化艺术中心、V&A国际美术展馆深圳分馆等文化艺术殿堂。

【医疗配套】

距太子湾国际医院约1.8km（在建中），近南山区蛇口人民医院、南山区妇幼保健院、南方医科大学深圳医院等多家三甲医院。深圳【山海丹华府】售楼处电话：400-088-3336【营销中心】中介勿扰

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楼栋分析

【楼栋分布】

「山海丹华府」共由5栋住宅+1栋幼儿园组成，住宅29-32层高。

其中1/2栋商品房29层，3栋回迁房32层，5栋/6栋A/B座商品房31层，4栋是1所6班制幼儿园。

总规划983套房子，其中可售商品房412户，全部2梯4户，回迁房571户，集中分布在3栋，1/5栋也有部分回迁房。

目前1栋/2栋主体已经接近封顶，5、6栋出地面20多层。

购买价值

【亮点分析】

价格：总价预计6字头起，南山刚需上车门槛低。

密度：容积率仅3.37，总高仅29-31层，稀缺的低密小区，车位充足，住家舒适度高。

产品：2梯4户，接近户户朝南，88-93%的使用率，通风采光都还不错。

景观：基本都能看海景，前面没有任何视野遮挡。

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