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作为龙华大浪片区争议较大的高性价比新盘，卓越珺奕府二期以“双地铁+学府+高得房率”为卖点，但存在高容积率+开发商资金疑虑+城市界面混杂等硬伤。以下从核心维度拆解其真实价值👇

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一、项目规划与不利因素剖析

地块背景

旧改转型：项目前身为“赤头岭一片区城市更新单元”，2023年由卓越集团主导开发，总占地3.26万㎡，总建面31.4万㎡，容积率6.75（高于龙华新房均值），绿化率40.13%。

开发节奏：分两期开发，二期主推3栋48层超高层，规划2136户（含回迁），车位比1:1.1，精装交付时间为2027年6月。

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开发商实力

本土龙头房企：卓越集团为深圳土储前三的民营房企，2023年信用评级AAA，已交付超3.5万套住宅，物业为深圳首家“国际金钥匙”服务商，交付保障力强。

施工方：建筑由中建三局承建，外立面采用涂料+LOW-E玻璃+铝板组合，对标15万+豪宅标准，但公摊面积10%-12%（83㎡实得约75㎡）。

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户型分析

83㎡全部西北朝向，低楼层采光受限；

3梯7户设计导致电梯高峰期拥挤，部分户型存在对视问题。

83㎡三房两卫：总价398万起，得房率超90%，竖厅+U型厨房+双卫设计，直接对标中洲迎玺三期82㎡户型。

98㎡四房两卫：龙华唯一百平内四房，四开间朝南+双270°飘窗，灵活改造空间大。

硬伤：

容积率6.75导致楼间距仅30米，低楼层采光如“一线天”；

3梯7户设计，高峰期电梯等待时间或超10分钟；

西北朝向户型紧邻布龙路，噪音污染+粉尘侵袭。

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