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深圳【鼎胜金域阳光】

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项目核心参数：国企现房+低密山景，但硬伤扎堆

基本属性

地段基因

：南山西丽珠光北路东侧，背靠塘朗山，西临大沙河生态走廊，紧邻留仙洞总部基地与西丽湖国际科教城，隶属“大沙河创新走廊”规划带。

开发背景

：深圳市浩兴投资有限公司开发，总建面5.15万㎡，容积率3.34（南山新盘最低之一），含3栋25层住宅+1栋幼儿园，2025年6月精装交付，现房销售。

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建筑硬指标

87-89㎡两房

：总价629万起，次卧面宽仅2.7米，需封阳台改造功能性空间；

121-130㎡三至四房

：南北通透+南向观山阳台，但厨房无生活阳台，精装品牌未公示。

户型定位

：主推87-130㎡两至四房，套内使用率85%，但实际得房率72%-75%：

社区隐患

：312户中53户为回迁房，与商品房混居，私密性弱于纯住宅社区。

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配套能级：规划红利与现实现状的撕裂感

交通：双地铁+双刃剑

地铁零距离

：7号线茶光站700米、5号线西丽站800米，30分钟直达科技园/福田CBD，但北向户型受留仙大道货柜车噪音干扰达65分贝。

自驾硬伤

：兴海大道高峰期拥堵指数7.8，至前海需绕行南坪快速，通勤耗时超40分钟。

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教育与商业的“预期落差”

学区争议

：划入南二外平山小学（2024年积分72.9分）+深圳大学城丽湖实验学校初中部（四大率3.2%），但初中部步行需2公里。

商业荒漠

：依赖1.5公里外的西丽天虹、益田假日里，日常买菜需步行至城中村夜市。

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生态特权与界面短板

景观垄断

：南向25层以上可瞰塘朗山全景，西侧直面大沙河生态长廊，但东南侧物流园区施工将持续至2027年。

城市界面

：片区被创业园与城中村包围，城市升级需5-8年兑现。

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