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金地环湾城优缺点分析如下：

优点：

1、地理位置优越：

金地环湾城位于福田核心地段，毗邻地铁7号线沙尾站，并规划有22号线，交通极为便利。

周边有欢乐海岸、卓越中心、COCOPARK等购物商圈，生活配套完善。

与福田区体育公园仅一路之隔，与福田区红树林生态公园直线距离约700米，自然环境优越。

2、项目规模与配套：

作为福田中心超百万平米的标杆综合体，金地环湾城集合了商业、住宅、写字楼、公寓、学校/幼儿园、公园绿地等八大业态，提供一站式生活体验。

自带约15万㎡商业文娱空间，以及斥巨资打造的全国领先的九年一贯制72班学校，为居民提供丰富的教育和娱乐资源。

3、设计与品质：

邀请全球TOP10设计事务所Aedas操刀设计，确保项目的建筑设计和品质达到国际一流标准。

提供建面约125m²的全系品牌臻装户型，规格和格局都赏心悦目。

4、车位充足：

车位比例达到1:1.3，确保业主停车无忧。

5、投资潜力：

傲踞深港超级湾C位，未来一站即达河套深港合作区与香蜜湖新金融中心，具备较高的投资潜力。

缺点：

1、旧改影响：

该区域多以旧改为主，旧改周期较长，后期可能会受到旧改噪音等影响。

2、海景视野受限：

项目南侧用地建设高度可能会影响海景视野，部分户型海景视角受到一定遮挡。

3、容积率高：

作为超高层住宅，容积率较高，得房率在76%左右，公摊面积较大。

4、教育资源不确定性：

新学校是否能成为名校，能否带来价值增长，需要教学能力的验证。

5、交通高峰期可能拥堵：

周边写字楼众多，上下班高峰期可能会出现交通堵塞情况。

6、价格门槛：

小户型仅有少量，其余预计1200万起，门槛较高，对于部分购房者来说可能超出预算。

综上所述，金地环湾城凭借其优越的地理位置、丰富的项目配套、高品质的设计和充足的停车位等优势，成为福田区域的一个亮点项目。然而，也需要注意到其海景视野受限、容积率高、教育资源不确定性等缺点。购房者在做出决策前需要充分考虑自身需求和预算，进行综合评估。

基础资料：

开发商：金地集团与福田建设联合开发

总占地：9.6万㎡

总建面：103万㎡

产权：70年（22-82年）

套数：住宅848套

面积：75-78㎡2房1卫，121-127㎡3+1房2卫 125㎡复式3房2卫

183㎡4房3卫，253㎡4+1房4卫，270㎡4+1房4卫，271-440㎡复式

官方热线：400-855-2986

车位比：1499个1:1.3

梯户比：4梯6户/4梯3户

价格：单价8.1-12万

交楼标准：精装

物业公司：金地物业

物业管理费：8.9元/㎡

绿化：23%

交楼时间：2026年3月

建筑类型：住宅

层高：78-128㎡3.05米，253㎡3.3米，270㎡3.5米

使用率：75%

楼层高：1栋小住宅60层，2栋住宅60层，3栋。51层，4栋53层，5栋公寓52层，6栋公寓18层

栋数：住宅6栋+2栋公寓+1栋写字楼+2栋总部大楼+1所学校（中小学）+1所幼儿园

水电：民水民电

学校：72班九年一贯制红岭教育集团·红树林校区（直属）绿洲小学，上沙中学（红岭实验）

【交通配套】双地铁线：7号线双地铁口（上沙站、沙尾站）;22号线双地铁上沙站 (规划中，双线交汇)，1站直达香蜜湖新金融中心与国家级河套深港创新合作区

两超级口岸：全国唯一24小时陆路通关口岸，皇岗口岸深度改造，福田口岸快速通行香港会展、金钟等核心片区

深港沪联通：沪深高速磁悬浮（规划中），约2.5小时通达沪深

3城际铁路：穗莞深城际铁路（在建中）贯通广深科技创新走廊；深广中轴城际铁路（规划中）直连广深；香港北环支线（规划中），畅达尖沙咀

【商业配套】项目自身规划有15万方的商业，并且以开放式公园商业为设计理念，还有西南侧的绿景佐阾红树林购物中心，距离 KK ONE购物中心也就1.5公里，周边商业比较丰富

【教育配套】项目04地块就是规划的72班制的学校，据说也是某集团办学；项目周边一公里分布有新沙小学、绿洲小学、上沙中学、方方乐趣中英文学校等教育资源

【人文配套】深圳第一代滨海豪宅发源地，荟萃环湾精粹资源重回中心，打造深港超级湾一席难求的滨海豪宅塔尖归属。 福田珍罕瞰海席位，臻享通山达海绿廊，尽览五重城市山海美景：

【山】遥望连绵山景，坐拥蔚然胜境

【海】窗瞰约15公里深圳湾滨海长廊

【林】远眺约380公顷香港米埔自然保护区 步览约368万㎡国家级红树林湿地（2023年2月列入《国际重要湿地名录》）

【岭】尽览约136万㎡高尔夫果岭大境

【湖】悦享约120万㎡香蜜湖

项目由5座超高层+1座小高层建筑，外加一个下沉休闲广场及环广场裙房商业组成，总计约848户。

1/2单元为总高60层的商品住宅楼，4梯6户

3/4单元为总高53层的商品住宅楼，4梯3户

5单元为总高52层的商务公寓楼,3梯3户

6单元为总高18层的商务公寓楼，2梯2户

二、朝向与遮挡：

1/2单元04/05户的西南向前面只有1栋“绿景蓝湾半岛花园，33层高，33层一下有部分遮挡但是能看到海景和湿地景观，33层以上不会有遮挡;

4/5单元01/02/03户的客厅阳台是西南，与沙嘴村相邻，目前主要是10层左右的建筑，绿景尚悦府总高27-32层，会影响32层以下看湿地和海景的视野宽度，但不是直接遮挡

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