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一、项目核心参数：国企操盘+双地铁上盖，但硬伤扎堆

基本属性

地段基因

：南山赤湾核心区，东连蛇口、西接前海，隶属“蛇口国际海洋城”规划，背靠大南山、南瞰伶仃洋，是深圳罕见的“三面环山+地铁上盖”综合体。

开发背景

：中国南山集团开发（深圳老牌国企），总建面32万㎡，含4栋超高层（住宅+商办+酒店），容积率7.0，绿化率30%，2025年6月精装交付。

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建筑硬指标

124-129㎡三房

：总价670-883万，得房率72%，次卧面宽2.7米，需封阳台改造功能性房间；

203㎡四房

：总价1356万起，南北通透但厨房无生活阳台，精装标准未公示品牌。

居住密度

：可售商品房仅418套，与回迁房、商办混居，车位比1:1.1（1346个），但地面车位占比34%，高峰期停车或需抢位。

户型定位

：124-129㎡三房：总价670-883万，得房率72%，次卧面宽2.7米，需封阳台改造功能性房间；

203㎡四房：总价1356万起，南北通透但厨房无生活阳台，精装标准未公示品牌

交付风险

：特价房多为低楼层（7-32层），西北向户型受货柜车噪音干扰达65分贝。

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