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深圳【卓越前海未来城】
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卓越前海未来城项目基础信息
开发商 ：深圳市卓越金怡房地产开发有限公司
项目名 ：前海未来城（备案名：蔚蓝海尚花园）
户型：建面约63-113㎡2-5房
车位：2370个（车位占比约1：1）
容积率：5.4
绿化率：35.1%
建筑面积：约21.51万㎡（一期）
住宅套数：2394套
物业类型：住宅
物业公司：卓越商企
产权年限：70年（2023.11.17-2093.11.16）
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产品分析
卓越前海未来城，位于宝安区沙井民主大道与德锦路交汇、地铁12号线海上田园东站边、深圳第七高级中学西侧，原为宝安沙井民主社区返还用地项目。区域定位上，项目地处大前海会展海洋城板块。
项目由卓越集团打造，总建筑面积约178万㎡，项目将分五期开发，共涉及6个地块（4块为二类居住用地，1块为商业用地，1块为教育用地），建成后，将是深圳西部又一集住宅、旗舰商业、商办、教育等多元业态于一体的商住综合体大城。
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今年，前海未来城一期已获批许建设工程规划许可证，共由8栋45-47F住宅组成，分ABC区建设：
A区2栋楼，1栋1单元47F、1栋2单元46F，约595套住宅；
B区2栋楼，2栋1单元47F，2栋2单元46F，约595套住宅；
C区4栋楼，3栋1/2/4单元47F，3栋3单元45F，约1190套住宅。
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另外，项目外立面采用铝板+超窄边框设计，符合现代审美的高颜值立面。
项目社区园林规划的也不错，有双度假泳池、儿童乐园、环形跑道、萌宠乐园、无边际步道、河涌水岸景观等多重主题互动式园林，搭配丰富的架空层泛会所，可提升居住品质感。
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地段配套分析
区位地段上，从规划上来说，卓越前海未来城项目位于前海—会展海洋城板块，拥有大前海、大空港经济、会展经济、海洋经济等多重战略叠加，未来发展有潜力预期。
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占地约29平方公里会展新城，规划布局为“三城一港”，包括国际会展城、海洋新城、会展田园城和综合港区，将成为深圳在全球科技创新中心和海洋中心城市地位的重要战略支撑。
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海洋新城范围在红线内
其中，2019年11月，深圳国际会展中心正式启用，也是全球最大的会展中心。业内预估深圳会展运行5年后，直接收入将达到150亿，相关产业收入将达到1350亿，前景可期。
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海洋新城规划效果图（以实际建成为准）
图源：深圳市城市规划设计研究院
海洋新城，是深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间，将构建以海洋高端设备、海洋电子信息两大产业为核心的“2+3”产业体系。
不过目前整个板块还处于大发展阶段，需要长周期的建设，或许难免会有规划改动的风险，很多配套短期内还跟不上来，距离中心区有些距离。
就现阶段而言，我们来看看项目周边的配套和即将建成配套：
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交通上，卓越前海未来城，家门口就是12号地铁线“海上田园东站”，属于地铁口物业，项目一期是最靠近地铁站的，2站到国展北站可以换乘20号线，6站到福永站还可以换乘11号线，快速通达宝中，南山和福田。
另外，地铁12号线二期工程“北上”将与6号线、11号线在松岗站接驳。
学校配套：项目配备了一所拥有9个班的幼儿园，周边还规划有一所九年制学校、一所小学、一所初中以及一所高中。据可靠消息，这些学校将会引进知名教育品牌，目前已经进入初步洽谈阶段。
根据2024年宝安区教育局最新的学区划分政策，项目周边的小学将被划入荣根学校小学部，而初中学区则涵盖荣根学校初中部、沙井中学、和一学校初中部以及会展湾实验学校初中部等多个优质学校。
其中，荣根学校在宝安区的中学中享有良好的声誉。然而，其初中部的入学积分要求高达115.7分。依据宝安区教育局的积分入学政策，拥有宝安区户籍并在学区购房的家庭可获得基础分105分，此外还有居住和户籍加分项。因此，建议有意向的家长们应提前做好准备，以确保孩子能够顺利入读。相比之下，沙井中学和和一学校初中部的积分要求为84.8分。
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商业上，作为总建面超百万的综合体项目，卓越前海未来城规划了一定体量的商业，首期规划了能满足日常生活所需的商业及菜市场。
一期一路之隔的地块，将会打造卓越MALL，总建面高达10万㎡，对标福田卓悦汇购物中心，打造业态齐全、品牌旗舰等在内的集中式商业体。
附近还有在建的华发冰雪世界商业综合体（约10万㎡、在建中），预计将于2025年11月开业，也就是说，在项目入伙之前，这一系列配套或已经上线运营。
据悉华发冰雪世界项目总投资超296亿元，将以冰雪主题为核心特色，通过全球顶级室内滑雪场、高端酒店、冰雪沉浸主题商业、Funmix活力空间等，结合冰雪产业链上下游，打造城市文旅地标。
另外在项目约3公里距离内，还可近享会展商业综合体（约32万㎡、在建中）、京基百纳（约18万㎡）、天虹（约10万㎡）等商圈。
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人文休闲上，项目享有海上田园与福海河畔公园两大水岸生态绿境环绕，海上田园是占地约163万㎡国家4A级景区，西部知名生态旅游体验区，体量约3倍东部华侨城。
福海河长约6.4公里，深圳西部高规格景观河，将打造成集生态、景观、休闲等功能为一体的高品质“城市会客厅”。
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整体而言，卓越前海未来城项目所在的前海—会展海洋城板块属于未来规划可观、比较有想象空间的片区，而且项目自身体量大、业态丰富，自成一城，但是短期内可能受周边施工影响，环境较荒凉，城市面貌一般。
户型介绍：
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63㎡的2房2厅1卫，1栋1单元05/06户型，设计的是竖厅格局，客厅3米开间，入户玄关八宝库，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，客厅+主卧朝西北向，05户型次卧西南，06户型次卧东北向，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约75.9%（不含赠送），西北朝向。
76㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.05米开间，入户玄关八宝库，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，U型厨房，卫生间三段式分离，还送1个设备平台，得房率约75.9-76.6%（不含赠送），1单元01户型东南朝向，2单元01户型西南朝向，05.06户型东北朝向。
86㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.2米开间，入户玄关八宝库，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，U型厨房，公卫三段式分离，还送1个设备平台，得房率约75.9-76.6%（不含赠送），西南或东南朝向。
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113㎡的4房2厅2卫，1栋1/2单元07户型，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅5.4米开间，LDKB一体化设计，五开间朝南，南北双阳台也可以改5房，U型厨房，公卫三段式分离，得房率约75.9-76.6%（不含赠送），阳台主朝西南或东南向。
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