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深圳【润宏城润臻园】

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项目概况

润宏城·润臻园是由华润置地与宏发集团联合开发的超大规模城市综合体项目，位于深圳市光明区凤凰街道，毗邻地铁13号线二期（在建）月亮路站，是光明区当前体量最大的新盘之一。项目总规划建筑面积约382万㎡，涵盖住宅、商业、教育、产业、文体设施等多重业态，旨在打造“宜居、宜业、宜游”的都市生态标杆大城。

润臻园作为润宏城二期住宅地块，规划7栋高层住宅，总户数1836套，主打89-109㎡的3-4房户型，采用2024版《深圳市建筑设计规则》，在得房率、空间利用率和绿色建筑标准上实现革新。

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区位与交通

1. 地理位置

项目位于光明区凤凰街道塘尾社区，光明大道与东长路交汇处西北侧，紧邻东周路，处于光明科学城核心发展区。光明区作为深圳北部中心及世界一流科学城，是国家级战略规划重点区域，凤凰街道则因其成熟的交通网络和产业布局成为光明发展引擎。

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2. 交通配套

- 地铁： 润臻园距离地铁13号线（二期）月亮路站仅600米，该线路预计2025年通车，1站直达凤凰城站（换乘6号线），9站可至南山科技园，未来将串联西丽枢纽、后海等核心区域，成为“大湾区黄金轴线”。

- 公路： 项目毗邻松白路、东明大道等主干道，东明大道已通车，5分钟车程可达凤凰城商圈，快速连接福田、宝安等区域。

- 高铁： 3站至光明城站，可换乘广深港高铁，30分钟直达深圳北站。

规划与配套

1. 教育配套

- 自建3所九年一贯制学校、7所幼儿园（含18班、12班及9班规模），其中一期深圳实验光明明湖学校（暂定名）已动工。

- 周边汇聚深圳中学光明科学城学校、光明区实验学校等优质教育资源，形成全龄教育体系。

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2. 商业与文体

- 商业：项目自带1.5万㎡社区商业街区，规划TOD集中商业及24小时公园潮聚场，周边3公里内覆盖万达广场、光明大仟里等大型商圈。

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- 文体设施： 配备约8万㎡文体馆群，包括凤凰文体中心、区级博物馆及社区泳池、篮球场等，对标华侨城高端住区。

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3. 生态资源

- 东侧紧邻茅洲河生态绿廊，南侧环绕明湖公园、湿地公园及地铁上盖公园，形成“1河+3公园”半包围式生态格局。

- 社区内部设计三重立体园林，包含浮岛花园、达尔文营地和复合泳池，融合自然与社交功能。

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4. 产业支撑

片区规划2大高新产业园（新一代信息技术、高端制造）及2大产研生态圈，未来将吸引科技企业入驻，推动区域经济升级。

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产品设计解析

1. 户型亮点

润臻园采用新规设计，通过优化公摊计算规则（避难层、机房不计容）及拓展飘窗、阳台面积，部分户型得房率超100%：

- 89㎡竖厅版：C1户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧南北双飘窗，全屋7面飘窗，3个卧室分别做到了主卧16.6㎡/次卧9.18㎡/次卧8.16㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：96.4%（包含赠送），东南或西南朝向。

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- 89㎡横厅版：E户型，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.6米开间，LDKB一体化设计，客餐厅出11㎡的大阳台，主卧+1个次卧双飘窗设计，全屋12面飘窗，3个卧室分别做到了主卧15.1㎡/次卧7.83㎡/次卧6.96㎡（包含墙体飘窗），L型灵动式厨房，卫生间干湿分离，得房率约：96.4%（包含赠送），阳台主朝西北或东北向。

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- 108㎡四房：A户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.45米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧+1个次卧270度大飘窗，客厅连接次卧出6米长大阳台，4个卧室分别做到了主卧16.4㎡/次卧11.2㎡/次卧7.84㎡/次卧6.25㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：106%（包含赠送），东南朝向。

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2. 空间创新

- 飘窗与阳台： 飘窗进深拓宽至80cm（不计容），阳台进深达2.4米，赠送率最高27%，大幅提升实用面积。

- 灵活布局：户型支持全生命周期适配，例如客厅旁灵动空间可改造为书房或游戏室，满足从单身到三代同堂的需求。

3. 建筑参数

- 容积率7.19，绿化率30%，车位比1:1.2，物业费4.5元/㎡·月。

- 首推楼栋总高26层，梯户比3梯6户，主打低密度小高层产品。

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