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万科启城项目深度解析

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项目概况

由深圳长湖置业开发、万科物业管理的万科启城，作为龙华区TOD模式开发示范项目，定位为城市综合功能体。项目总占地6.5万㎡，总建面52.8万㎡，容积率6.14，规划建设30层高层建筑群，涵盖精装住宅、商务办公及复合商业业态，形成多维度城市生活场域。

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核心参数

住宅产品主推81-115㎡全装修户型，均价5.7万元/平方米，计划2024年末交付。项目配置2799个停车位，绿地覆盖率35%，物业管理费执行5.08元/㎡·月标准，总计1402套住宅单元。

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战略区位

项目坐落于龙华区福城街道核心地段，观澜大道与碧澜路交汇处西侧，距轨道交通4号线长湖站直线距离550米。该区位兼具中心城区辐射优势与生态资源禀赋，毗邻城市绿廊体系。

立体交通网络

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轨交系统：依托4号线实现25分钟直达深圳北站枢纽，远期规划18号线（宝盐线）与22号线双轨交联，构建四维轨道交通体系。

道路网络：梅观高速-观澜大道纵向轴线衔接沈海-外环高速横向动脉，形成快速通勤网络。

地面交通：长湖头村公交枢纽配置10条线路，覆盖龙华全域及跨区通勤需求，实现多层级交通接驳。

城市配套规划

项目规划自建10万㎡商业综合体，形成辐射半径3公里的商业服务核心。依托轨道交通节点优势，构建15分钟都市生活圈，有效串联行政、教育、医疗等公共资源。项目周边生态资源丰富，毗邻城市级公园系统，形成居住-生态复合发展格局。

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商业配套

项目规划建设7.98万平方米自持商业综合体，协同对面旧改地块规划的5.6万平方米商业设施，将形成约13.58万平方米的复合型商业集群。商业辐射圈内现有观荟里Iconic Mall等5处成熟商业体，未来通过业态互补将构建三级商业服务体系，有效激活片区商业活力。

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教育资源

项目规划配建幼儿园，并与龙华区第三外国语学校（九年一贯制）形成教育联动圈。1.5公里半径内分布观澜二中等6所基础教育机构。需特别说明，现行学区划分方案显示基础教育阶段对应龙华区第三外国语学校及观澜第二中学共享学区，但最终教育资源配置须以项目交付时教育主管部门公示为准。

人文环境

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800米步行范围内设有深圳民法主题公园，日均服务半径覆盖项目居住需求。值得关注的是南侧规划的长湖市政公园（占地约46公顷）已完成前期设计，目前尚未明确建设时间表。项目团队正协同相关部门推进公共配套设施落地工作。

观湖文化体育中心项目位于万科启城家园1.1公里辐射半径内，其战略定位为街道级现代化综合性文体设施。该中心将整合文化服务、体育服务及产业运营三大核心模块，致力于构建区域文体公共服务枢纽，为辖区居民提供标准化、多元化的公共文化服务体系。

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在医疗配套方面，片区现阶段呈现资源结构性供给不足的特征。公立医疗体系仅配置龙华区中心医院作为区域核心医疗机构，该院作为广东医学院附属三级综合医院，承载百万级人口医疗服务职能。民营医疗领域虽有伟光医院作为综合性诊疗机构存在，但受限于非公立医疗机构的运营模式，其专科深度与诊疗能力尚存在提升空间。

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项目2023年度计划推售房源共计684套，分布于1/2/5号楼栋。产品线规划涵盖79-115㎡多元化户型结构，其中79㎡与102㎡户型各配置78套及180套，主力户型81㎡与115㎡分别供应180套及129套。项目预计于2024年第一季度实现精装修交付，严格执行建设工程标准化管理体系。

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