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深圳【鸿荣源观城】
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项目基础信息一览
龙华观澜，【鸿荣源观城时尚花园】备案名：未来平方云山府，为【龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元】二期工程的08地块。
推出的是08地块时尚花园，推售户型88、98、108、117、143平3-4房，带装修入市，约1566户。将推出1栋1/2/3单元，3栋1/2单元，共1566套房源，面积有88-98㎡的3房2厅2卫，108-117-143㎡的4房2厅2卫户型，3梯6户设计，价格方面可以参考2024年9月底入市的金光华溪山禾玺首府，备案均价4.43万/㎡。
鸿荣源观城，位于龙华区观湖街道4号地铁线“观澜站”旁，从大区位来看，项目处于龙华六大重点发展片区之一的鹭湖中心区
规划建设集聚区域性总部研发办公、中高端商业服务、应用研发与双创专业服务平台、培训展示、文化、医疗、行政服务、中小企业孵化培育等功能，将环湖活力生态区升级为辐射深莞中部的综合服务核心区。
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鸿荣源观城，原为龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元，该城市更新单元总规划占地约38万㎡，总建筑面积约275万㎡，共分六期16个地块开发，其中住宅面积133万㎡（其中包含了公租房18.08万㎡，土地整备安置房1万㎡），其中1/2期加起来有8108套房源，包含了有商品房5602套，租赁+安置房2506套。
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本次首推的08地块，备案名：未来平方云山府，由鸿荣源集团打造，共分3期建设，总占地面积约2.73万㎡，总建筑面积约37.41万㎡，计容建筑面积约27.51万㎡，容积率9.23，绿化率32.01%，共由5栋58-59层高住宅组成，其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1单元/2单元住宅58F，4栋1/2单元写字楼35F，2栋是1所18班幼儿园，配建有公交首末站。
总规划1566户，全部都是商品房，3梯6户设计，地下室有4层，规划2220个车位，其中包含公共停车位200个，实际车位比约1：1.29。
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项目配套介绍
交通配套：距离4号线延长线观澜站400米、有轨电车新澜站500米，走路6-8分钟的距离，10站可到达深圳北站，16站到福田CBD。未来还有规划中的18、22号线加持。22号线鹭湖站在建，始于龙华黎光站，途经龙岗区，终于福田上沙站，开通后到福田仅需45分钟。自驾方面，临近梅观快速、观澜大道、龙澜大道、观光路、人民路等主干道，通过沈海高速、外环高速可以快速到达深圳其他区域。
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商业配套：自带超20万㎡壹方系列商业，集中在一期地块，可参考宝安沙井的鸿荣源奥特莱斯，后期也将成为观澜片区的商业标杆。一路之隔还有百佳华max city商业，2019年12月21日开业，目前是附近一带的商业中心。4公里内还有观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈。
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教育配套：自身规划了3所幼儿园，3所九年制学校，其中1所72班九年一贯制学校，1所54班九年一贯制学校。目前龙华区已经入驻的四大名校有深外、深高、深中，只有深实验还没有入驻，网传深实验极有可能落地其中。
按照目前的学区划分，小学学区为观澜中心学校小学部，初中为观澜二中、龙华第三外国语初中部。
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生态配套：楼下就是锦山公园，约2公里范围内有松元公园、观澜老街公园、大步巷南公园、深圳民法公园、马坜社区公园、观城社区公园等6大公园。
2公里还有各大人文艺术场馆，比如深圳观澜美术馆、龙华图书馆、观湖文化艺术体育场馆、全能的文化体育新地标—观澜文化体育中心（在建中）、龙华人文四馆（在建中）等。
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项目优劣势分析
在意向龙华买房的客户，接下来的刚需置业过程中，相信鸿荣源观城项目会是一个绕不开的话题，甚至一提到龙华观澜刚需上车，首先想到的一定会是它。但是，如果你想得更多更清楚一些，观城项目的一些缺陷还是不容忽视的。
1、地段价值差，远离核心价值区
鸿荣源观城项目及周边有大面积的旧改地块，有一定的规划概念，但并非重磅且不具备稀缺性，深圳的一些偏远板块最不缺的就是规划概念。
如果从地段价值看的话，观城项目所在版块确实有点拿不出手，与真正的核心价值区距离太远，这种空间上的距离感不是靠一条高速路或是几站地铁就能拉近的。
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2、区域面貌差，发展周期长，居住体验打折扣
鸿荣源观城所在片区内有零星几个商品房小区，但其他大多数建筑还是农民房和工业区，整体面貌就像是一个“城乡结合部”。
项目自身体量大，开发周期长，加上区域内还有多个旧改项目，发展周期太长，未来将很长时间都会是一个“大工地”，长期受到泥头车、噪音、粉尘、人员混杂等不良因素的干扰，很大程度上会让业主的居住体验大打折扣。
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3、容积率太高，电梯数量太少
虽说目前深圳高容积率小区屡见不鲜，但超大体量、超高建筑、超高容积率的小区还是很容易让人心生畏惧。
以即将入市的云山府8号为例，占地面积约2.73万㎡，却塞进了七栋超高层建筑，总建面高达约37.41万㎡，容积率也达到了9.23，犹如“钢筋混凝土丛林”。
此外，五个单元的住宅楼高58-59层，且仅是4梯6户的设计，电梯数量较少的超高层住宅，意味着高峰期较长的等待时间也会让居住体验变差。
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教育资源多，但却不意味着好
鸿荣源观城项目将会配建多所幼儿园和九年一贯制学校，意味着可以给业主入学提供更加便利的条件，但却不意味着提供好的教育条件。
目前项目所在学区（观澜二中）在龙华非常普通，未来新建学校即便有可能引进名校办学，但生源还是来自项目和周边的村落，是否能够真的能“养成”名校，更多还得看业主自身的努力。
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