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深圳中洲迎玺

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今日下午「中洲迎玺」结束首日选房，项目共推出642套房源，豌豆找房团队在现场清点了销控板，被选走了417套房源，去化率约64.9%

据了解，本次开盘优惠9折，7天准签98折，公司40周年99折，开盘当日折扣98折，综合上面的优惠，折价到0.856，这还不算赠送的一万面额购物卡以及免一年物业费，这已经很接近有关部门规定的85折折扣底价了，另外还送精装，能给的优惠基本已经给到极致了

0 1 项目概况

-开发商情况-

「中洲迎玺」项目位于深圳市龙华区民治街道北站片区，项目原名中洲黄金台，原先由中洲地产全资控股

中洲是中外合资的跨区域、跨行业、多元化发展的综合性集团，创立于1993年，1994年在深交所上市，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司

今年6月其与信达资本、中国信达深圳共同出租60.41亿成立“广西信中投资合伙企业”

其中，信达出资的42.01亿以借款方式输送给中洲（中洲地产90%股权用于质押），中洲出资的18.4亿以股债权形式实现，包括中洲地产剩余10%股权和黄金台项目（中洲迎玺）

迎玺项目信达目前实际权益占90%，信达有国企背景，财务方面较为稳健现无负面消息

-区位规划-

项目位于深圳市龙华区民治街道北站片区，北临华润超核润府，南边是龙腾和东星学校、西临保利招商龙誉花园，东临龙华大道

目前来看深圳北站板块的优势主要在

1.片区的规划宏大，且已经在加速兑现中

北站板块是十四五规划中深圳重点发展的核心区域之一，《深圳市城市总体规划(2016-2035年)》中，深圳将大前海中心、福田-罗湖中心、龙华中心定义为深圳唯一的都市核心，依托了北站枢纽价值，形成集高端产业，超级商圈，资金聚集，人才聚集，规划密集的城市核心

2.居住氛围浓厚，日常生活配套齐全

周围有城中村，城市面貌稍差，但目前北站生活娱乐设施齐全，还有指日可待的华润超核将要落地，整体氛围宜居

-一期基础信息-

中洲迎玺花园地块由两部分组成（A806-0396和A806-0397两地块），总建筑面积约7.7万㎡，规划总建筑面积约44.6万㎡，集住宅、裙楼商业、社区基础生活配套于一体

目前两个地块均已平整，率先进行主体实施的是A806-0397，整个项目分三期5个批次开发，本次推出的是一期第一批次的产品，共计644套住宅，93-136㎡ 3-4房

最后的三期预计将在27年完工，届时将形成3000户的大社区

0 2 产品分析

-楼栋布局-

本次推一期一批次，产品集中在一栋楼，分为四个单元，其中一、二、三单元为47层，四单元为30层，共计644户，全部为商品房，楼体朝向为南向和东南向

1. 楼栋间视线干扰小，楼栋布局较松散，除一栋四单元西边的两个户型看内部花园外，均能往外看出去

2. 低容积率，低梯户比，47层3T4，30层2T4的梯户配置算很优秀了，乘梯效率高，提高了居住舒适度

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