一文读懂深圳深业上城学府优缺点!分析一下深业上城学府值得买吗?

深圳深业上城学府

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龙华深圳北深业上城学府入市：开发商：深业置地有限公司特色：商住综合体临近学校

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深业上城学府位于民治街道民塘路和白松四路的交汇处，与深高北拓展校区相邻。项目占地面积约1.01万㎡，计容建面约7.3万㎡，其中住宅约3.3万㎡，酒店约3.7万㎡，据了解将引入星级酒店。项目主力户型面积约80-142㎡3-4房。

【开发商】深业

【总占地】约1.01万㎡

【总建面】约7.29万㎡

【总房源】324套

【推售户型】80-99-119-140㎡3-4房

【车位比】超过1:1

【容积率】7.2

【绿化率】30%

【总层高】25/45层

【梯户比】3T4/3T6

【交付时间】预计2026年

在售户型：

80㎡3房1卫80户

99㎡3房2卫160户

119㎡4房2卫42户

142㎡4房3卫42户

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深业上城学府是位于深圳龙华区的一个房地产项目，由深业置地有限公司开发。

该项目位于龙华区民治街道，深圳北站附近，具有优越的地理位置和交通优势。深业上城学府提供了住宅和酒店的双重功能，其中住宅部分主打高端市场，与周边的商业设施和交通设施形成了一个便利的生活环境。下面将从多个维度对深业上城学府进行介绍：

80㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，LDKB一体化设计，进门入户玄关，三开间朝南，L型可开放式厨房，新版三分离卫生间设计，阳台都是西南朝向，看学校景观。

99㎡的3房2厅2卫（A户型），设计的是竖厅格局，LDKB一体化设计，三开间朝南，客厅连接次卧出大阳台，主卧套房设计，L型可开放式厨房，新版三分离公卫，阳台都是西南朝向，看学校景观。

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99㎡的3房2厅2卫（B户型），仅05户型才有，设计的是竖厅格局，LDKB一体化设计，进门入户玄关，客厅连接次卧出大阳台，主卧套房设计，L型厨房，阳台西北朝向。

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项目位于龙华区民塘路与白松三路交汇处西南侧，距离深圳北站约350米，附近是去年入市的中海学仕里。西面为在建的深高北新校区，北面是华侨城北站壹号、金亨利都荟首府，东面则有鸿荣源北站商业中心、天俊公寓等商办产品。

项目最大的卖点是位于名校深高北学区范围内（距离约200米），学区内的新盘在淡市中开盘均取得很好的成绩。

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总部枢纽CBD 高效商务纵横全国】

2000亿打造深圳北商务枢纽总部，汇聚高端企业及上市公司总部

毗邻超级交通枢纽——深圳北站，珠三角2小时生活圈，全国说走就走

紧邻地铁4/5/6号线，全市繁华近在咫尺

都会文化四馆，九大主题公园，多元人文艺术美学，纳藏都市天际涵养

优缺点

优点：

1. 名校学区-深高北学区房，在龙华绝对的NO1,且学校就在家门口，小孩上学方便， 大人也省心。

2. 龙华最核心片区，顶流的配套资源都在周边。

缺点：

1. 小区小，没什么花园，视觉也相对堵一些，居住舒适度弱些。

2. 业态不纯粹，有住宅、有酒店，加之地处商务区，周边主要是写字楼，人群相对没那么纯粹。

3. 龙华的通病——堵。这么多年始终绕不开也始终没解决。

价值分析

项目最大的亮点就是深高北学区房，凭借这张王牌，无论多淡的楼市，其新房去化一直是一枝独秀

2022年6月，中海学仕里入市，也是小盘，共4栋并混有安居房和长租房，均价8.2万/㎡，开盘日光，同期的中海闻华里去化仅46%。

2023年11月，众福红山印入市，也是小盘，占地只有0.6万方，共2栋，村委开发，有一定的设计缺陷，折后均价约7.64万/㎡，开盘没有日光，去化约75%，但1-2个月就清盘了。

二手方面，深高北的学区房在这轮熊市算很抗跌的，特别是金亨利二期，单价依然能稳定在12-13万。

水榭春天5、6期相对跌的多一点，目前成交单价在9万多，约800万左右买三房。

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值得买吗？

1.先从好学校的学区房说起

名校学区房，一直算一种刚性需求。简单的逻辑，详见下面的视频

那么深高北的成绩又如何呢？

根据民间及培训机构收集的数据，近几年的中考四大率/570分率

深高北，基本上在16%-20%之间深圳深业上城学府售楼处电话热线:【4000-88-3336】已认证

这是什么么概念？

宝安中学，宝安最顶流学校，2021年10.6%，2023年13.57%，再往前会相对再弱一些。

宝安实验学校，2019-2022年基本上在7%-8%，2023年11.11%

南山南二外海德，南山顶流，2019-2021年基本上在11%-14%，2023年是17.20%

南山麒麟学校，南山头部，2019-2022年基本上在8%-11%，大年2021年在13.58%，2023年14.30%

注：由于已经多年不允许官方公布出口成绩，以上数据来自民间，经人工统计，仅供参考。

深高北，算是最成功的四大分校，从出口来说，配得上龙华的绝对王者，在全市也能有其座次。加之次新夹持，这轮熊市表现相对来说算稳的。

当然，深高北的特点是有比较大比例的点招，漂亮的成绩背后也和这个脱不了关系。

至于深高北或名校学区房，是不是你的“菜”，因人而已，没有对错。

具体到产品来讲,

像80平的三房一卫，600来万就可以上车深高北学区房，主打就是性价比，与该学区的二手比，具有绝对的竞争优势；而其他产品，去化也一定不错。但如果绝对理性的角度，也不都是当下最好的选择。因为价格没开，也不好下结论，还是要具体问题具体分析。

有一天，小明去动物园玩，他看到了一只猴子在树上跳来跳去，非常灵活。小明赞叹道：“这只猴子真是太厉害了，如果我有它那么灵活，我就可以参加奥运会了！”

这时，旁边一个游客听到了，笑着对小明说：“小伙子，其实你和猴子之间只有一个栏杆的距离。”

小明一愣，然后仔细看了看自己和猴子之间的栏杆，恍然大悟，然后尴尬地笑了

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