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深圳【方直珑樾山】

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瓏樾山丨效果图

01.产品分析

珑樾山位于南山区安托山北边，按严格划分来说属于西丽片区，但是与西丽中心位置留仙洞基地那些距离较远，主要享用南山华侨城和安托山一带的资源。

项目和北环大道相距大概是140米左右，噪音干扰会是一个较为严重的问题。

离得最近的地铁是深云地铁站7号线深云站，距离约135米左右，前往罗湖、福田和南山较为方便。

瓏樾山丨区域示意图

距离核心片区的时间，参考以下的数据：

商业圈距离/公里时间/分钟欢乐海岸8公里16分钟福田星河Cocopark11.7公里19分钟海岸城构图中心10.8公里20分钟万象天地6.6公里12分钟

门口就是龙珠大道和北环大道，从项目地千万周边的核心片区，还是比较快捷的。

被塘朗山公园的森林资源包裹，也有非常明显的自然资源优势。

家门口的这个比亚迪充电站，利弊则见仁见智了，对刚好开这车的人来说，确实很方便，但大部分买房人还是不希望自己家附近存在安全隐患。

项目本身怎么样，我们接着往下看。

项目占地21343.41㎡，总建面113606.92㎡，绿化率30%，容积率3.49，住宅63992㎡，商业4280㎡。

一期由1栋32层住宅+5栋4层商业+社区健康服务中心+6栋两层商业+7栋幼儿园组成。

二期由2栋24层住宅+3栋32层住宅+4栋29层住宅。

从规划来看，主要是由高层+联排墅级洋房组成。

商品房共520套，平层58-200平，复式350-500平。

需要注意的是，项目车位有635个，单和商品房对比，车位比是足够1:1的，但如果这个车位是和人才房共用的，则不足1:1。

户型分布和套数：

A户型120平套内面积89平3房2厅2卫74套A1户型120平套内面积89平3房2厅2卫93套B户型200平套内面积158平3房2厅3卫60套C户型268平套内面积215平4房2厅4卫20套D户型58平套内面积41平1房1厅112套E户型116平套内面积83平3房2厅2卫56套顶复式350~500平套内面积400平5房5卫5套

本次首推1栋180套120㎡，分两种户型。

从项目方给的数据来看，120㎡做3房，74%的使用率，得房率偏低。

瓏樾山丨区域示意图

120㎡有横厅和竖厅两种，其中横厅户型看山，竖厅户型更靠近北环大道。

瓏樾山丨户型图

横厅户型每一层有两个房源，客厅阳台和一个次卧朝东北，主卧、另一次卧及卫生间朝西南，客餐厨一体化+大阳台，视野上更加开阔。

主卧借走隔壁次卧的一部分空间做成一个衣帽间。整体上动静分离，户型方正，视野开阔。

瓏樾山丨户型图

竖厅户型每一层有1个房源，客厅阳台、主卧以及一个次卧朝西南，一个次卧朝西北，与横厅户型相比，多出了一个朝东南的生活阳台，阳台没有那么宽阔。

西南向的次卧进门的通道空间较为浪费，主卧没有衣帽间，进门即厕所，整个户型设计没有那么通透，客厅在正中间，无法做到动静分离。这样对比下来，横厅户型从视野及户型设计上都较好。

附样板间：

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