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深圳【中洲湾迎海】
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一、项目核心参数：福田稀缺海景+旧改综合体
基本属性
地段基因
：福田大金沙旧改核心区，总建面126万㎡超级综合体，分四期开发，含住宅、商业、写字楼、酒店等多元业态。
开发背景
：由中洲集团操盘（深圳本土房企），一期住宅已交付，二期主打96-125㎡刚改户型，精装交付，2025年底交房。
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建筑硬指标
容积率10.71
：超高层住宅（55-59层），4梯6户设计，高峰期电梯等待或超30分钟。
得房率70%-76%
：96㎡三房一卫总价663万起，125㎡四房两卫总价1230万，户型赠送飘窗、阳台面积。
居住密度
：二期含560套商品房+972套回迁房（混居社区），私密性受限。
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户型竞争力分析
96㎡三房一卫
：西南向看海，5层以上无遮挡，但次卧面宽仅2.7米，单卫设计实用性不足。
125㎡四房两卫
：端头户型三面采光，12米观海面宽，但厨房动线不佳，改造空间有限。
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二、配套能级：福田顶配资源+长线旧改红利
交通：双地铁+自驾高效
地铁零距离
：7号线上沙站400米，9号线下沙站800米，未来22号线串联香蜜湖、深圳湾。
自驾短板
：滨河大道早晚高峰拥堵，至福田CBD需20分钟，南山30分钟。
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商业：网红商圈+烟火气
自持商业
：一期8万㎡C Future City已开业（茑屋书店、TeamLab未来游乐园），二期8万㎡开放式街区规划。
周边配套
：1公里内KKONE、车公庙商圈，但东南侧城中村夜市存在噪音、油烟干扰。
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教育：红岭双名校护航
现学区
：红岭实验学校（2024年小一积分72.9分），初中部四大率约3.2%。
规划预期
：红树林校区（72班九年制）在建，需5年验证教学质量。
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生态：国家级景观背书
南向6层以上可瞰368公顷红树林湿地+15公里深圳湾海景，北向中高层看福田CBD城景。
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